Memiliki rumah sendiri merupakan impian bagi kebanyakan rakyat Malaysia. Namun, harga rumah yang semakin melambung tinggi di kota-kota besar seperti Kuala Lumpur, Johor Bahru, dan Pulau Pinang membuat impian ini semakin sukar dicapai. Salah satu alternatif yang boleh dipertimbangkan ialah dengan membina rumah di atas tanah milik sendiri.
Walaupun memerlukan modal yang agak besar pada peringkat awal, bina sendiri rumah atas tanah sendiri sebenarnya lebih menjimatkan dalam jangka panjang. Anda tidak perlu membayar keuntungan pemaju, yuran guaman, duti setem, dan faedah pinjaman rumah yang biasanya dikenakan pada pembelian rumah daripada pemaju.
Artikel ini akan membincangkan secara terperinci langkah demi langkah pembinaan rumah atas tanah sendiri. Dari memilih lokasi tanah, mendapatkan kelulusan pelan bangunan, mengupah kontraktor, hingga ke langkah akhir bersiap untuk berpindah. Mari kita mulakan!
Langkah 1: Kenal pasti Lokasi Tanah untuk Dibina Rumah
Langkah pertama sebelum membina rumah ialah mendapatkan sebidang tanah kosong yang sesuai. Anda perlu mengambil kira beberapa faktor penting ketika memilih lokasi tanah:
Saiz Tanah
Saiz tanah yang minimum untuk bina rumah teres 1 tingkat biasanya 20 kaki x 70 kaki (60 meter persegi). Namun, ada baiknya cari tanah yang lebih besar 30 kaki x 70 kaki (90 meter persegi) supaya cukup ruang untuk taman atau tempat meletak kereta.
Pastikan keluasan tanah mencukupi untuk saiz rumah idaman anda, termasuk garaj, taman, dan kemudahan lain. Luas tanah juga menentukan kos pembinaan kerana kos bagi tanah besar biasanya lebih tinggi.
Harga Tanah
Harga tanah bergantung kepada lokasi, keluasan, dan status tanah. Tanah berstatus pegangan bebas milik biasanya paling mahal. Namun kos keseluruhan masih boleh dijimatkan berbanding membeli rumah siap bina.
Adalah bijak untuk anggarkan jumlah perbelanjaan tanah supaya tidak lebih 20-30% daripada kos pembinaan rumah. Pastikan bajet anda mencukupi sebelum membeli tanah.
Kehidupan di Sekitar Kawasan
Pilih kawasan perumahan sedia ada yang mempunyai kemudahan asas seperti sekolah, kedai runcit, pengangkutan awam, dan lain-lain. Elakkan lokasi terpencil supaya lebih mudah mendapatkan bekalan bahan binaan dan mengurangkan kos.
Anda juga perlu fikirkan gaya hidup yang dikehendaki. Adakah anda mahu tinggal di kawasan yang tenang atau lebih suka kejiranan yang sibuk dengan banyak aktiviti?
Akses Jalan Utama dan Lebuh Raya
Kemudahan jalan raya yang baik memudahkan pergerakan ke tempat kerja dan mengurangkan kesesakan lalu lintas. Pastikan lokasi tanah anda berdekatan dengan jalan utama dan lebuh raya untuk memudahkan pengangkutan.
Namun, elakkan memilih tanah yang terlalu hampir dengan lebuh raya kerana ia boleh menyebabkan kerosakan struktur bangunan dalam jangka panjang. Jarak sekurang-kurangnya 0.5 kilometer dari lebuh raya adalah lebih sesuai.
Liputan Utiliti Asas
Semak sama ada kawasan tanah tersebut mempunyai akses yang baik kepada bekalan air, elektrik, internet, dan perkhidmatan pembetungan. Elakkan lokasi yang memerlukan perbelanjaan tambahan yang tinggi untuk memasang utiliti asas ke rumah kelak.
Anda juga perlu pastikan tanah tidak terletak di bawah talian elektrik atau paip gas yang boleh menghalang pembinaan rumah.
Kejiranan
Pilih kejiranan yang terdiri daripada rumah yang kemas dan dijaga dengan baik. Elakkan kawasan yang mempunyai banyak rumah usang atau terbiar yang boleh menjejaskan nilai hartanah anda.
Jika boleh, pilih kejiranan dengan komuniti kental yang saling membantu antara satu sama lain. Ini dapat meningkatkan tahap keselamatan dan mengurangkan kadar jenayah.
Laluan Banjir
Pastikan tanah dipilih tidak terletak di kawasan yang kerap dilanda banjir. Ini boleh merosakkan struktur rumah dan menyebabkan kerugian dan kebimbangan dalam jangka panjang.
Tanyakan penduduk setempat atau pihak berkuasa mengenai sejarah dan risiko banjir di kawasan tersebut. Elakkan pembinaan di tebing sungai atau kawasan rendah yang berisiko.
Status Hak Milik Tanah
Pastikan tanah yang hendak dibeli mempunyai hak milik yang jelas dengan geran tanah individu. Ini untuk mengelakkan sebarang pertikaian hak milik di kemudian hari.
Dapatkan pengesahan daripada peguam mengenai kesahihan dan ketulenan dokumen hak milik tanah tersebut. Elakkan membeli tanah tanpa geran yang jelas atau “tanah runtuh” kerana ia tidak menjamin pemilikan sah.
Nilai Tanah pada Masa Hadapan
Pertimbangkan potensi kenaikan nilai tanah berdasarkan pembangunan sekitar yang dirancang. Contohnya, pembinaan institusi pendidikan, hospital, atau pusat membeli belah berhampiran boleh meningkatkan nilai tanah anda.
Namun, elakkan spekulasi nilai tanah yang melampau. Biarlah pertimbangan utama adalah kesesuaian lokasi untuk didiami buat jangka panjang.
Dengan mengambil kira semua faktor di atas, anda boleh mengenal pasti lokasi tanah yang paling ideal untuk pembinaan rumah idaman. Luangkan masa yang secukupnya dan buat perbandingan pelbagai pilihan sebelum membuat keputusan muktamad.
Langkah 2: Urus Transaksi Pembelian Tanah
Setelah menemui tanah idaman, langkah seterusnya ialah melakukan transaksi pembelian tanah tersebut. Di sini saya berikan garis panduan ringkas proses jual beli tanah:
- Cari ejen hartanah untuk bantu cari tanah sesuai. Ejen berpengalaman dapat bantu cari tanah mengikut spesifikasi dan bajet anda. Mereka juga boleh berunding harga yang berpatutan bagi pihak anda.
- Buat penilaian tanah. Dapatkan laporan penilaian tanah daripada juru penilai berdaftar untuk menentukan nilai pasaran sebenar tanah tersebut. Ini penting untuk pastikan harga yang ditawarkan adalah munasabah.
- Tawar harga pembelian. Berdasarkan penilaian tanah, buat tawaran harga kepada pemilik tanah. Bersedia untuk berunding bagi mencapai harga jual beli yang memuaskan kedua-dua belah pihak.
- Bayar deposit untuk “cek lot”. Jika pemilik tanah menerima harga tawaran, bayar wang pendahuluan atau deposit sebanyak 10% sebagai komitmen untuk “cek lot”. Ini melindungi kedua-dua belah pihak sementara urusan jual beli dilengkapkan.
- Lantik peguamcara. Dapatkan khidmat peguamcara bagi mengendalikan urusan jual beli dan memastikan transaksi adalah sah dari segi undang-undang. Kos yuran guaman biasanya 1% daripada harga tanah.
- Buat pemeriksaan tanah. Uruskan pemeriksaan tanah dengan juruukur tanah. Ini bagi memastikan ukuran sempadan dan keluasan tanah adalah tepat. Kos pemeriksaan tanah biasanya RM500 hingga RM1,000.
- Sediakan Perjanjian Jual Beli. Peguam akan menyediakan Perjanjian Jual Beli untuk ditandatangani penjual dan pembeli. Pastikan butir-butir dalam perjanjian adalah betul.
- Bayar baki harga tanah. Setelah kedua-dua pihak berpuas hati, bayar baki 90% harga tanah dalam tempoh yang dipersetujui, biasanya 3 bulan dari tarikh perjanjian.
- Daftar hakmilik tanah. Selepas pembayaran penuh, peguam akan urus pendaftaran hakmilik tanah di pejabat tanah. Ini memakan masa 2-3 bulan.
- Dapatkan geran hakmilik tanah. Setelah berjaya didaftar hakmilik, anda akan menerima geran rasmi sebagai pemilik tanah yang sah. Simpan geran ini dengan selamat.
Dengan itu, urusan pembelian tanah selesai. Anda kini boleh meneruskan rancangan untuk membina impian rumah di atas tanah tersebut.
Langkah 3: Dapatkan Pelan Rumah dan Kelulusan Majlis Perbandaran
Selepas memiliki tanah, langkah penting seterusnya ialah mendapatkan pelan rumah yang lengkap untuk kelulusan pihak berkuasa tempatan (PBT). Umumnya, terdapat 2 jenis pelan yang perlu:
1. Pelan Susun Atur (Layout Plan)
Pelan susun atur menunjukkan sempadan tanah, lokasi rumah dalam tanah berserta jaraknya dari sempadan. Ia juga menunjukkan lokasi pintu pagar, tempat letak kereta, landskap, dan kemudahan lain.
Kebanyakan majlis perbandaran memerlukan saiz minimum taman depan/belakang dan jarak penjagaan dari sempadan. Pastikan pelan susun atur mematuhi garis panduan PBT.
2. Pelan Bangunan (Building Plan)
Pelan bangunan pula menunjukkan reka bentuk terperinci rumah dengan ukuran yang tepat bagi setiap ruang. Ia merangkumi lukisan lantai, pandangan hadapan dan sisi, keratan rentas, dan butir-butir spesifikasi bahan binaan.
Pastikan reka bentuk mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan. Sebagai contoh, pendawaian elektrik perlu mengikut standard keselamatan yang ditetapkan.
Terdapat 2 pilihan untuk mendapatkan pelan rumah:
- Upah juruukur binaan / arkitek – Kos biasanya bermula dari RM3,000 bergantung kepada saiz dan kerumitan reka bentuk. Kelebihan: Reka bentuk profesional mengikut citarasa dan bajet anda.
- Gunakan pelan sedia ada – Pelan sedia ada yang telah diluluskan PBT boleh dibeli pada harga RM500 hingga RM1,500. Ubah suai pelan mengikut keperluan. Jimat kos tapi kurang fleksibel.
Setelah lengkap pelan rumah, serahkan kepada pihak berkuasa tempatan untuk kelulusan bangunan dan pelan susun atur. Proses kelulusan mengambil masa sekitar 3 hingga 6 bulan.
Kos fi lesen bangunan bergantung kepada saiz rumah dan lokasi. Sebagai panduan, rumah kos sederhana biasanya dikenakan fi lesen sekitar RM200 hingga RM500.
Langkah 4: Pilih Kontraktor Yang Sesuai
Setelah mendapat kelulusan pelan daripada PBT, langkah seterusnya ialah mengupah kontraktor untuk melaksanakan kerja-kerja pembinaan rumah.
Pemilihan kontraktor yang berpengalaman dan berwibawa amat penting bagi memastikan projek pembinaan berjalan lancar dan dapat disiapkan dalam tempoh dan bajet yang ditetapkan.
Berikut adalah petua memilih kontraktor binaan rumah:
- Pastikan kontraktor mempunyai lesen kontraktor yang masih sah. Elakkan menggunakan jurubina yang tidak berlesen.
- Semak rekod dan portfolio projek sebelum yang telah siap dibina. Kunjungi tapak projek tersebut untuk nilai kualiti kerja.
- Dapatkan sekurang-kurangnya 3 sebut harga tertulis daripada kontraktor yang berlainan untuk membandingkan kos.
- Pilih kontraktor yang sudah lama beroperasi (sekurang-kurangnya 5 tahun) dan mempunyai reputasi yang baik.
- Berhati-hati dengan kontraktor yang menawarkan harga paling rendah – kualiti kerja mungkin tidak memuaskan.
- Pastikan kontraktor mudah dihubungi – ini penting untuk sebarang pertanyaan atau masalah sepanjang projek.
- Hanya gunakan kontraktor yang bersedia memberi jaminan bertulis tentang kerja, bahan, dan tempoh siap.
- Elakkan membayar penuh pendahuluan. Amalkan pembayaran berperingkat mengikut peringkat kemajuan projek.
- Pastikan terma kontrak menetapkan hak dan liabiliti kontraktor dengan jelas untuk mengelakkan pertikaian.
Langkah 5: Uruskan Pembiayaan Projek
Kos pembinaan rumah bukanlah jumlah yang sedikit dan kebanyakan kita memerlukan pembiayaan melalui pinjaman bank atau kaedah lain. Ini adalah opsyen yang boleh dipertimbangkan untuk pembiayaan projek pembinaan rumah:
